住宅ローンで失敗しないために知っておきたい3つのポイント
家づくりを考えた時、必ず聞くのが「住宅ローン」という言葉です。
「家づくりは人生で最大のお買い物」と言われるように、家を建てたり購入したりするには、何千万円もの費用が必要になります。
そこで銀行をはじめとする金融機関からお金を借りる（融資を受ける）ことになりますが、その融資のことを「住宅ローン」と言うことは、皆さんご存じでしょう。
しかし、それだけ高額のお金を借りるにも関わらず、この住宅ローンの仕組みについては、あまり知られていないかもしれません。
人生で何度も何度も住宅ローンを組む人は、そうそういないですからね。
そこで住宅ローンで失敗しないために、知っておきたいポイントをご紹介します。
住宅ローンとは？
住宅ローンとは、マイホームを担保にして購入資金を融資する、金融機関の「商品」の一つです。
購入するものを担保に融資を受けるわけですね。
その住宅ローンを取り扱っている金融機関には、主に以下のようなものがあります。
- 普通銀行
- 信託銀行
- 信用金庫
- 労働金庫
- 生命保険会社
- 信販会社
ゆうちょ銀行自体は住宅ローンを取り扱っていませんが、スルガ銀行（ゆうちょ専用支店）の住宅ローン契約を取り扱っています。
「ローン」と聞くと、毎月の返済額や利子などが気になるところですが、他のローンと比較すると住宅ローンには、次のような特長があります。
- 金利が低い
- 返済期間が長い
金利が低く、返済期間が長い（35年など）と、月々の返済額を低く抑えることができます。
すると消費者にとっては融資を受けやすい環境となりますよね。結果、消費者は高額な家であっても、購入しやすくなっているのです。
住宅ローンのポイントは金利
住宅ローンを組むうえで、最も注目すべきは「金利」です。
住宅ローンの金利には、次の2種類があります。
- 変動金利型
- 固定金利型
変動金利型
「変動金利型」は、返済している間に金利が変わる。その金利は常に、景気によって左右されます。
たとえば不景気のなか、政府が「ゼロ金利」を打ち出すと、住宅ローンの金利も下がり、そのぶん返済の利息も下がります。
逆に景気が回復してインフレーションが起こったりすると、金利は上昇します。バブル時代の金利は、なんと8％を超えていました。
つまり、金利が変動するということは、利息も変わる＝返済額が変わるということ。最終的な返済額が、住宅ローンを組む段階では分からないのです。
それは消費者にとってメリットでもあり、デメリット……リスクにもなり得るでしょう。
固定金利型
「固定金利型」には全期間固定金利型、固定金利期間選択型など様々なタイプがありますが、いずれも返済期間の間は住宅ローンの金利が変わりません。
そのため、住宅ローンを組む段階で最終的な返済額が分かるので、変動金利型と比べると、固定金利型のほうが、メリットがあると思う方も多いでしょう。
ところが、金利が下がると変動金利型の場合は返済額が下がるという、借り手にとってメリットが生まれるのに対し、固定金利型ではそのメリットがありません。
このように、住宅ローンを組む場合には、「金利」に注目する必要があります。
さらに金利は世の中の景気にも左右されるため、経済状況や金融政策も把握しておいたほうがいいでしょう。
住宅ローンの手続きは？
では、住宅ローンはどのようにして組めばいいのでしょうか？
住宅ローンは融資を受ける金額が大きいだけに、申し込めばすぐに審査が通る（融資が受けられる）というわけではありません。
たとえば住宅ローンの一つ『フラット35』（固定金利型）の場合、住宅ローンの申込みから入居までの流れは、次のとおりです。
【新築戸建てを建設する場合】
- 借入の申込み
↓※約1～2週間 - 審査結果のお知らせ
↓ - 設計検査の申請／合格
↓ - 着工
↓ - 中間現場検査の申請／合格
↓ - 竣工
↓ - 竣工現場検査の申請／合格
（適合証明申請／交付）
↓ - 融資の契約／資金受取／登記・抵当権設定
↓ - 引越し／入居
ここで注意しておかなければいけないのは、住宅ローンの審査が通ったとしても、正式な契約（金銭消費賃借契約、と言います）を結ぶのは、7.竣工後であるということ。
「竣工」とは、工事が完了して家が出来上がることを言います。
つまり実際に資金を受け取ることができるのは、審査が通ってから何ヶ月も後のこと、家が出来上がってからなのです。
住宅を建設する場合、住宅ローンで資金を受け取る前に、着工金や中間金を支払わなければいけないケースがあります。
その場合、もちろん住宅ローンの資金を受け取る前ですから、自己資金で支払うことになります。
この点を十分に把握しておかないと、いざと言う時に支払うお金がない・・・なんて事態に陥る可能性があります。
住宅会社のなかには、こうした住宅ローンの仕組みや資金計画に関して相談に乗ってくれたり、しっかり説明してくれるところもありますが、自分自身でもしっかり把握しておいたほうがよいでしょう。
家を建てると国から補助金が受けられる？
ここまで住宅ローンの仕組みや手続きの流れをご説明してきましたが、「やっぱり住宅ローンは金額も大きいから心配だし、手続きは大変そうだし、新居を建てたり買ったりするのはやめておこうかな……」と考える方もいるかもしれません。
そこでもうひとつ、消費者にとって嬉しい情報をお伝えします。
それは、家を建てる際には国から補助金・給付金が支給されたり、税金が軽減されるなどの措置があるということです。
すまい給付金制度
自身が住む家を購入すると、国から給付金を受け取ることができる制度です。
受け取れる金額や給付される対象は、消費税率が8％の場合と10％の場合で異なります。
1. 消費税率8％の場合
| 収入額の目安 | 給付基礎額 |
|---|---|
| 425万円以下 | 30万円 |
| 425万円超 475万円以下 | 20万円 |
| 475万円超 510万円以下 | 10万円 |
2. 消費税率10％の場合
| 収入額の目安 | 給付基礎額 |
|---|---|
| 450万円以下 | 50万円 |
| 450万円超 525万円以下 | 40万円 |
| 525万円超 600万円以下 | 30万円 |
| 600万円超 675万円以下 | 20万円 |
| 675万円超 775万円以下 | 10万円 |
消費税率が8％から10％へ引き上げられるのは、2019年10月以降です。
そのため、どちらのほうがお得なのか、タイミングを見極める必要があります。
このほかにも「住宅ローン減税」「住宅資金贈与の非課税枠拡大」「長期有償住宅制度」などがあります。詳しくはこちらをご覧ください。
ここまでご説明してきたように、住宅ローンを上手く組んで家を建て、お金を上手にやりくりするためには、
- 金利
- 手続き
- 補助金
について知っておかなくてはいけません。
しっかりとした知識を持って、自分に適した住宅ローンを組むことが、幸せな家づくりにつながるのですから。