注文住宅の購入方法　～土地探しから入居までの流れ～

*目次*
1. 注文住宅ができるまでの流れと期間 ～土地探しから入居まで～
2. つなぎ融資を活用した住宅ローンの流れ
3. どんな費用がかかるの？ ～予算検討とイメージづくり～
4. 土地探しとハウスメーカー選び
5. 間取りプランの提案と見積もり提示
6. 工事の請負契約でのチェックポイント
7. 建築確認申請とは？
8. 着工にあたって
9. 竣工～引き渡しを受けるために
10. 「注文住宅の購入方法」のまとめ

1. 注文住宅ができるまでの流れと期間 ～土地探しから入居まで～

注文住宅への入居までの流れは、大きく分けて10つのステップがあります。かかる期間は、通常約1年～1年半と言われていますが、ライフプランニングや土地探しに数年以上かける方もいるので、人それぞれ。以下の流れはあくまで参考程度に、入居したいタイミングに合わせて動き出すことが大切です！

2. つなぎ融資を活用した住宅ローンの流れ

土地購入と建築費を一本化して住宅ローンを組む

土地の売買価格の約10％

工事費全額の約30％

つなぎ融資を上手く活用しましょう！

つなぎ融資

金融機関で住宅ローンの契約をしてからローンが実行されるまでの期間中に必要となる、土地代や工事中の支払いなどの資金を調達するための融資のことです。①自己資金が少なくても注文住宅が建てられる、②無担保で融資される点がメリットです。金融機関の住宅ローン事前審査を受ける際に、つなぎ融資の申し込みも行いましょう。住宅ローンは、建物が完成して引き渡されないとローンの実行がされないので融資が下りません。しかし、融資前に必要となる支払いを、つなぎ融資によって補うことで、それらの費用を工面できるのです。

【例】

土地の購入	① 契約	手付金	頭金
	② 引き渡し	残金	つなぎ融資
建築工事	① 契約	手付金	頭金
	② 着工	着工金	つなぎ融資
	③ 上棟	中間金	つなぎ融資
	④ 引き渡し	残金	残金支払い ⇒ 住宅ローンの融資実行 ⇒ 住宅ローンでつなぎ融資を返済 ⇒ 住宅ローンの返済開始

※手付金＝売買契約が成立した証であり、購入代金の一部としてみなされます。買主が自分の都合で契約を解除するには、手付金を放棄しなければなりません。逆に、売主が契約を解除する場合は受け取った手付金の倍額を支払う必要があります。　★目安：売買代金の5～10％程度
※頭金＝住宅価格からローン借り入れ分を差し引いた部分。自己資金から支払うのが一般的です。

＋α　こんな住宅ローンもあります！

そのほかにも、住宅ローンの総額を複数回に分けて、建物完成前に受け取ることができる「分割融資」という融資もあります。つなぎ融資と違って、①条件を満たせば住宅ローン控除を利用できる、②住宅ローンの契約本数が１本で済む、③比較的低い金利で使用できる点がメリットです。しかし、土地と建物を担保とするため、抵当権設定費用が必要になります。また、取り扱っている金融機関も少ないことにも注意しましょう。

住宅ローンの借入額は、金融機関がホームページで提供している住宅ローンのシミュレーションツールを使えば、簡単に調べることができるので利用してみてください。 住宅ローンについて、もっと詳しく知りたい！という方は...

3. どんな費用がかかるの？ ～予算検討とイメージづくり～

＜土地にかかる費用＞

• 土地代
• 諸費用

住宅ローンに組み込むことができないため、自己資金で支払う必要があります。あらかじめ、資金を準備しておかなければならないことを念頭に置きましょう。

• ✓ 手付金
• ✓ 税金（印紙税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、不動産取得税）
• ✓ 登記費用
• ✓ 不動産仲介手数料（※不動産会社を通じて購入する場合）
• ✓ 住宅ローン関連（保証料、団体生命保険料、火災保険、抵当権設定費用、事務手数料など）
• ✓ 融資事務手数料（※つなぎ融資を利用する場合）　など

＜家づくりにかかる費用＞

本体工事費（建築費）

家づくりにかかる全費用の75％程度を占めるのが、本体工事費です。いわゆる「建築費」と呼ばれ、仮設工事や基礎工事、外装工事、屋根や内装仕上げ、住宅設備の設置工事など、一戸建ての完成に必要なすべての工事が含まれます。

＋α　おトク情報 ～「住まい特典」を利用しましょう！

家を建てる・買う・売るときなどに、共済会の紹介で利用できる割引等のことを、住まい特典といいます。

例えば、家を建てる時に、3％の割引特典があるハウスメーカーで、3千万円の家を建てた場合、90万円も割引があるんです！住まい特典を利用するには、土地探しのご依頼・ハウスメーカーへの資料請求・物件紹介・ご相談や、住宅展示場へご来場する前に、紹介状をWEBから発行し、担当者に渡すだけでOK！発行後、契約の義務などはありません。とてもおトクなので、ぜひ利用してくださいね！
※「建物本体価格」の範囲の確認は、ハウスメーカーにより異なるので、事前に確認が必要です。

付帯工事費

本体工事費以外にかかる工事費用のことを「付帯工事費」や「別途工事費」と言い、平均で家づくりにかかる全費用の20％程度を占めます。かかる費用や必要な工事は、プランだけでなくハウスメーカーによっても人それぞれで異なります。以下の表を参考程度に、ざっくりと確認しておきましょう！

内訳	相場（工事内容・敷地条件による）	内容
解体工事	80万円～150万円前後	古家や納屋など、既存の建物を取り壊す
地盤調査・改良工事	10万円～200万円前後	地盤の強度を調査し、地盤が軟弱な場合に必要な基礎を強化する
外構工事	100万円～300万円前後	建物以外の外部となる部分の工事 （例：駐車場、門や塀、アプローチ部分）
照明器具工事	20万円～50万円前後	照明器具に関わる工事
引き込み工事	70万円～150万円前後	公共インフラを敷地内に引き込むための工事
カーテン工事	20万円～60万円前後	窓周辺に関わる工事
その他	空調（エアコン）・テレビ・太陽光発電システム工事など...

諸費用

家づくりにかかる全費用の5～7％程度を占めます。住宅ローンに組み込むことができないため、自己資金で支払う必要があります。あらかじめ、資金を準備しておかなければならないことを念頭に置きましょう。

• ✓ 手付金
• ✓ 税金（印紙税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、不動産取得税）
• ✓ 登記費用
• ✓ 建築確認申請費用
  ＝ 建築主が建物を建てる前に、その建物が建築基準法などの法令に適合しているかを事前にチェックする
• ✓ 住宅ローン関連（保証料、団体生命保険料、火災保険、抵当権設定費用、事務手数料など）
• ✓ 融資事務手数料（※つなぎ融資を利用する場合）
• ✓ 地鎮祭、上棟式 = 工事開始時や棟上げ時などに行う儀式（※行わなくてもよい）　など

では、以上を参考に、ライフプランニングと、「理想の暮らし」をイメージしながら資金計画を立てましょう！

ライフプランニングシートを活用しましょう！

ライフプランニングとは、一言でいえば生涯の生活設計をすることです。シートに想定されるライフイベントを書き込んでいくことで、人生の3大資金と呼ばれる「教育資金」「住宅資金」「老後資金」や、それぞれのライフイベントに必要な資金を予想することができ、資金計画が立てやすくなります。

「住みたい場所」「いくら出せるか」がスタート

自分たちにとっての「理想の暮らしを叶えてくれる家とは？」を確認しましょう！ 土地探しは、漠然と探しているのでは「これだ！」という土地にはなかなか出会えず、年月だけが経っていくことも。そうならないために、土地探しを始める前までに、最低でも住みたいエリアと予算を明確にし、条件の優先順位を決めなければなりません。「木をふんだんに使った家」「ギャラリーのようなモダンな家」などのデザインテイストから、子ども部屋の数、趣味のスペース、ガレージの有無など、家族みんなが希望する条件を列挙して、その中で優先順位を決めることがオススメです。

駅から近い
ところがいいな...

スーパーや学校は
近くにあるかな？

4. 土地探しとハウスメーカー選び

土地探しとハウスメーカー選びのポイント

住みたいエリアや条件が決まったら、まずはインターネットで土地を探してみましょう！土地探しを、お得な住まい特典を利用して、共済会の提携不動産仲介会社に依頼することも可能です。

数多くのハウスメーカーから、最終的に1社を厳選するなんて、至難の業ですよね。ハウスメーカーには、木造・鉄筋コンクリートなどの工法構造や、耐震性・断熱性・遮音性などの建物性能において、1社1社に違った強みがあります。ここで参考になるのがモデルハウスですが、いきなり見学に行くのではなく、事前に資料請求などをしておくとよりスムーズです。また、3. どんな費用がかかるの？ ～予算検討とイメージづくり～で紹介した住まい特典を利用するために、紹介状の発行も済ましておきましょう！

複数の物件を最初に見学する展示場は、打ち合わせ場所がおおよそ住宅展示場となるため、自宅から近い住宅展示場の方が便利です。展示場へ見学に行っても、モデルハウスの見た目だけで建築会社を決定してはいけません。予算とのバランスも考えながら、建築プランの打ち合わせに時間がかけられるように、なるべく早めに建築会社を選びましょう。ハウスメーカーを絞る目安としては、基本的に毎週土日に商談が入る可能性を考えると、3社程度 がベストです。

＋α　気になるハウスメーカー担当者について

初回に案内をしてもらった営業マンが、ずっと「担当」となるケースが多いため、営業マン選びは大切です。自分に合った担当者に当たれば良いのですが、そうでなかった場合、なかなか変えてもらいたいと言い出しにくいこともありますよね...。その点、紹介状を発行の上、パナソニック共済会に依頼いただければ、安心できる担当者のご紹介や、担当者の変更をリクエストの他、商談開始後も何かあった際に法人窓口を通じて、ご要望をお伝えすることができます。もちろん、相性もあるので、いつも満足いただけるとは限らないのですが、「展示場でたまたま」よりは確率が高いかと思います。

土地とハウスメーカーが絞れたら、やることは5つ！

5. 間取りプランの提案と見積もり提示

気になるハウスメーカーを厳選して数社に絞り、打ち合わせを行って、間取りプランと見積を依頼します。あらかじめ間取りや設備の希望をリストアップして伝えると、スムーズに見積を作成してもらえます。また、地盤改良工事の必要があるかどうかは、早めに（出来ればプランと見積り依頼前）に調査し、必要であれば見積に反映させておかなければなりません。見積が提示されたら、見積書の中に諸経費がどの程度含まれているのかなどを、しっかりと確認しましょう。価格やデザインも重要ですが、アフターサービスや保証制度なども、ハウスメーカーによって違いがあるため、比較してから決定することが大切です。

6. 工事の請負契約でのチェックポイント

3つの工事の請負契約でのチェックポイント

注文住宅を依頼するハウスメーカーが決まったら、ハウスメーカーと工事請負契約を結びます。注目したいポイントは次のとおりです。

＜POINT 1＞「工事請負契約書」等を事前に確認する

① 最も大切な請負代金と、工事のスケジュール（着工日、完成日、引き渡し日）は明記されていますか？

② キャンセル（契約解除）条件について、工事が遅れるなど予定変更があった場合の責任や請負代金の変更、図面通りでないときの追加工事や減額請求、天災による損害など、細かい事項について記載されていますか？

③ 「見積書・設計図書・仕様書」に、それまでの打ち合わせで追加・修正した部分が、すべて反映されていますか？

＜POINT 2＞建築プランの詳細を決めてから「工事請負契約」を結ぶ

＜POINT 3＞「変更契約」は書面で結ぶ

工事請負契約は詳細なプランを決めてから締結するべきですが、一部であれば変更することもできます。工事請負契約後に変更点が生じた場合は、「変更契約」という契約を改めて締結することになります。トラブルを防止するため、口約束で済ませずに、金額と工期の変更の有無を確認して必ず書面で契約をしましょう。ただし、間取りは簡単に変更できないことを念頭に置きましょう。

7. 建築確認申請とは？

建築確認申請って？なぜ必要なの？

建築確認申請の手続きとしては、「自治体」か「民間の指定確認検査機関」に申請書を提出し、確認してもらいます。そして、建築確認申請を無事に終えた証として、検査済証が発行されます。この検査済証を入手して、ようやく工事が着工できます。建物の完成後に申請する完了検査によって、新しく建てた建物が、建築基準法等の法律に準じて作られた建物なのかを実際の建物を見て検査します。完了検査を終えて、検査済証の交付を受けることで完了です。

8. 着工にあたって

工事中は、建築現場が自宅から近い場所なら、工事の邪魔にならないように配慮しながら、ときどき見に行って状況を確認することも大切です。進行状況を確認したり業者さんとコミュニケーションをとったりするのがおすすめです。

9. 竣工～引き渡しを受けるために

引き渡しを受けて、新生活をスタートさせるために

建物が完成（竣工）しても、引き渡しには1カ月程度かかります。この1カ月で、住宅ローンの決済や登記、建築確認申請などを済ませます。

10.「注文住宅の購入方法」のまとめ