後悔しないお部屋探しのコツとは？　－賃貸（借りる）編

働き方改革やコロナ禍を契機として、新しいライフスタイルや多様な住まい方への関心が高まり「住みかえ（賃貸）」をされる方も、いらっしゃるかと思います。また、持ち家の方でも、お子様の進学・就職など、ご親族が見知らぬ土地で、賃貸物件を探すシーンなども、あるかと思います。今回は、意外によくある機会だけど、なんとなく場当たり的に探してしまう「賃貸物件の探し方」について、ご案内します。

*目次*
1. ネットでの住まい探しのコツ
2. 賃貸物件を内見する際のポイント
3. 賃貸契約で注意することとは？
4. 入居時にかかる費用

1. ネットでの住まい探しのコツ

●自分にとっての"マストポイント"を決めておく

まず、理想のお部屋に近い物件を絞り込んでいく準備段階として、ココは外せない！という「マストポイント」を決めます。

【ポイント①】家賃や初期費用の上限は？

一般的に、毎月支払う家賃のめやすは月収（給与の場合は手取り額）の1/3から1/4と言われています。
たとえば月収30万円なら家賃は7万5千円～10万円くらいがめやすとなります。
ただし、賃貸契約では、敷金や、礼金などの初期費用がかかってきます。一般的には家賃の4～5ヶ月分ほどが相場となっているので、この初期費用も考慮しておきましょう。

〈敷金・礼金なしの理由・その1〉家賃に上乗せされている

家賃が高く設定されていることもあります。家賃相場を事前にチェックしておきましょう。

〈敷金・礼金なしの理由・その2〉諸費用がかかっている

クリーニング代や清掃費、鍵交換費用、保証料などがかかったり、通常より諸費用が高額だったりすることもあります。何にいくらかかるか、不動産会社にしっかり確認しておきましょう。

〈敷金・礼金なしの理由・その3〉借り手がつかない物件の可能性も

築年数やセキュリティ、日照、騒音、立地など何かしらの問題で借り手がなかなかつかないものも。そのネガティブポイントが自分にとって気にならない、あるいは我慢できる範囲かどうか、じっくり検討しましょう。

【ポイント②】住みたい地域・路線は？

住みたい地域や通勤・通学に便利な路線などは、ある程度、決めておきましょう。

【ポイント③】外せない間取りや設備、条件は？

家族構成、家賃相場なども考えながら、希望の間取りをある程度決めておきましょう。
間取りとともに、「ココは外せない」という設備や条件もリストアップしておきましょう。

●住宅情報サイトの活用方法

豊富な賃貸物件が検索できる住宅情報サイトは、基本的なしくみや使い方がわかれば、お部屋探しの強い味方になってくれます！

活用法

〈サイト活用法・その1〉"まずはネット検索"が常識に

ネットでお部屋探しが当たり前となった昨今、不動産会社は日々、最新の物件情報を自社サイトやポータルサイトに掲載しています。話したほうが早いから・・・と、不動産会社をいきなり訪ねるより、「まずはネット検索」が効率的な方法です。

〈サイト活用法・その2〉ポータルサイトと自社サイトの"二刀流"がオススメ

賃貸物件を検索するサイトは、大まかに分けて「ポータルサイト」と不動産会社の「自社サイト」の2種類あります。

2つのサイトの特長を活かし、まずはポータルサイトで物件を絞り込み、希望の物件が見つかったら物件を掲載した不動産会社のサイトも確認して、その会社の雰囲気や物件の現状を把握という"二刀流"の活用も可能です。

〈サイト活用法・その3〉物件絞り込みの流れをおさらい

ポータルサイトで物件を探す場合の流れと絞り込みのコツは以下の通りです。

① 希望条件を入力する
「マストポイント」の項で紹介した「予算の上限・希望エリア・外せない設備＆条件」などの希望条件を入力し、物件を絞り込んでいきます。
このとき、あまり細かい条件設定はしないで20～30件くらいまで絞り込んでいくのがコツです。

② 不動産会社に内見の問い合わせ
室内を見学してみたい物件が決まったら、不動産会社に内見の問い合わせをします。不動産会社は、話がしやすいか、親身に対応してくれるかなども見極めて、最終的にお願いすることをオススメします。

2．賃貸物件を内見する際のポイント

●「こんなはずでは...」を未然に防ぐチェックポイント

お部屋の広さ、壁などの汚れや傷、収納スペース、日当たり、スマホの電波状況...内見で細かく確認したはずが、いざ入居してみると「こんなはずでは...」という"残念ポイント"が出てくることも。
ここでは、賃貸物件に入居した方の声で、とくに多い残念ポイントを参考に、内見の際にしっかり確認しておきたいチェックポイントをご紹介します。

【チェックポイント①音】

コロナ禍により"おうち時間"が増えたことから、「音」に関するお悩みや近隣トラブルが増えています。集合住宅では両隣、上下階の生活音が気になったり、時間帯によって近隣が騒がしくなる立地だったり。あとから後悔しないよう、内見の段階でできる限り確認しておきましょう。

【チェックポイント②水回り・湿気】

気になる個所はその場で不動産会社の担当者に確認しましょう。

【チェックポイント③設備】

備え付けの設備も、見た目の新しさ・古さや設置場所のチェックで終わらせず、しっかり作動するかを確認し、気になる個所がある場合、入居前に改善してもらえるかを担当者に相談しましょう。

【チェックポイント④セキュリティ】

最近、住まい選びの重要ポイントとする人の多いセキュリティ。建物そのものや立地の防犯性はもちろん、郵便ポストや宅配ボックスなどの設備も確認しておきましょう。

【チェックポイント⑤引越しのしやすさ】

内見で物件を気に入ったら、引越しまでをイメージして最終確認をしておきましょう。

● 忘れがちな事前準備と内見マナー

内見の事前準備ヒントと、知っておきたい内見中のマナーをリストアップしてみました。

事前準備と内見マナー

3．賃貸契約で注意することとは？

物件が決まったあとは、以下のような流れで契約を行うのが一般的です。

契約の流れ

① 不動産会社に希望の物件を申し込む

申込みの際には、「申込書」と「身分証明証」を求められるのが一般的です。

●連帯保証人とは？　家賃保証会社とは？

連帯保証人とは、契約者が家賃を払えなくなったなどの際、代わりに責任を取る人のことで、両親、親族の場合が多いです。ただ、最近では連帯保証人に代わり「家賃保証会社」と契約するケースも増えています。その際、連帯保証人は不要となり、緊急連絡先のみ記載となります。

保証人に関する条件は、その他の条件と同じく貸主であるオーナーの判断により決定されます。
その判断によっては

といった違いがあるので、不動産会社に必ず確認しておきましょう。

②不動産会社に出向き賃貸契約

●賃貸契約に必要な書類

不動産会社に出向き^※賃貸契約を行います。その際に必要とされるおもな書類は以下の通りです。

※2021年5月にデジタル改革関連法案が成立し、今後、重要事項説明・賃貸契約書の公布を紙ではなく電子契約書で行うことが準備期間を経て可能となるようです。（相手方の承諾を得る必要はあります。）賃貸契約のオンライン化は、現時点は実証実験中です。

●重要事項説明で注意すべき点は？

「重要事項説明」は、賃貸契約の前に必ず行います。（省略はできません。）
宅地建物取引士が契約内容の書かれた説明書を口頭で読み上げ、納得したら、借主は説明書に署名捺印し、契約に移ることができます。
不利な契約になっていないかを確認し、誤っていたら修正を依頼できる最後の機会ですが、そのあとの契約がメインだと考える人が多く、説明の聞き逃しからトラブルに発展する例は多いのです。
以下、重要事項説明の際、参考にしてください。

☑エアコンなどの室内設備が故障した場合は？

エアコンが付帯設備になっていればオーナーが修理や買い替えの負担をしてくれます。
前の入居者が置いていった「残置物」など、設備とされていない場合は修理費用や撤去費用を負担することもあります。設備の持ち主が誰なのか、必ず確認しましょう。

☑耐震診断済みか？

物件の耐震診断が適切にされていない場合もあります。
また、ハザードマップ等で住居周辺の危険性なども確認しておきましょう。

☑更新料や更新事務手数料の有無、金額

オーナーに支払う更新料、また不動産会社に支払う更新事務手数料がについて。金額も確認しましょう。

☑敷金の清算について

退去する際、「借主による原状回復」が明記されている場合は、負担する費用の割合や、どの程度のクリーニングが必要か、また清掃業者はこちらで選べるか否かなど、賃貸借契約におけるトラブルの代表格、敷金についてもしっかり確認し、疑問があれば修正を提案しましょう。

☑ご近所トラブルの際、連絡先は？

設備が故障した場合、また集合住宅なら入居者とのトラブルが発生した場合、連絡するのは不動産会社か、オーナーか、それとも管理会社か。ＳＯＳの発信先が意外と曖昧な場合が多いので、契約前にしっかり申し合わせておきましょう。

☑「禁止事項」に関する確認

項目のなかの「禁止事項」とは、本来の用途以外に部屋を利用することはＮＧということを示した一覧。禁止事項のなかでも、最近ではルームシェアや事務所利用、ペット飼育などに関するトラブルが増えています。もし希望する場合は、この時点で確認・交渉しておく必要があります。

４.入居時にかかる費用

●初期費用の内訳例

賃貸契約の際にかかる費用は、家賃の5～8倍が相場と言われています。以下は一般的な初期費用の内訳です。

		相場
敷金	家賃の滞納や部屋の破損など予期せぬ事態が起きたときのための担保として、オーナー（大家）に預けておくお金です。	家賃の1～2ヶ月分
礼金	オーナーへのお礼として支払う慣例的な費用で、退去時に返金はされません。	家賃の1～2ヶ月分
前家賃	入居月の翌月分の家賃を、契約時に支払います。	家賃の1ヶ月分
日割り家賃	月の途中で入居する場合、家賃を日割り計算して支払います。	入居の日数分
仲介手数料	物件を仲介した不動産会社に支払う手数料です。	上限が家賃1ヶ月分＋消費税
火災保険料	火災などの万が一に備えて加入する保険の保険料です。契約期間は2年間が一般的で、契約時に2年分の保険料を支払います。	1.5～2万円程度 （物件の大きさで異なります）
鍵交換費用	入居時に鍵を交換するための費用です。	セキュリティ度により 1万～数万円の幅があります
保証料	連帯保証人の代わりをしてくれる家賃保証会社の利用費用です。	1～2年契約で家賃の 0.5～1ヶ月分

お部屋探しは、共済会で提携の不動産会社をご紹介しています。
ネットで検索した部屋を賃貸したい時、周辺状況がわからないので賃貸物件を提案して欲しい時、共済会へご依頼ください。
お問い合わせは、WEBで受付し、該当の提携・不動産会社にて対応をさせていただきます。
あわせて、引越サービス（アート引越センター・サカイ引越センターの割引特典有）も行っていますので、こちらもご活用ください。