サービス付き高齢者向け住宅とは

*目次*
1. サービス付き高齢者向け住宅とは？老人ホームとの違いとは？
2. 【徹底比較！①】介護付き有料老人ホームとは？
3. 【徹底比較！②】シニア向け分譲マンションとは？
4. 【徹底比較！③】高齢者向け賃貸住宅とは？
5. サービス付き高齢者向け住宅の探し方
6. まとめ

1. サービス付き高齢者向け住宅とは？老人ホームとの違いとは？

他の国に比べて高齢者向けの住まいが少ないこと、また単身高齢者・要介護高齢者の急増も見据え、「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」の登録制度が創設されたのは平成23年10月。一般的な有料老人ホームとは提供サービスや契約形態など、さまざまな違いがあります。

この10年で高齢者の住まいの選択肢として定着

「サービス付き高齢者向け住宅」が本格始動して約10年。今では高齢者が必要な介護や医療を受けながら、安心して暮らすことができる住まいとして定着してきています。
内閣府が全国の60歳以上の男女3,000人（回答率62.3％）に実施した平成30年の調査でも、「身体が弱った時に住みたい住宅は？」との質問に対し、現住居以外では2番目に多い約14.3％の方が「サ高住」をあげています。

【身体が虚弱化した時に住みたい住宅（複数回答）】

高齢者にやさしいハードとソフトの両輪が特徴

サ高住は、要介護度がそれほど高くない高齢者単身または夫婦世帯が居住できる賃貸住宅のこと。
住宅形態はバリアフリー住宅と定められ、ケアの専門家による安否確認や生活相談などのサービスを受けることもできます。

【サービス付き高齢者向け住宅のしくみ】

このハードとソフト両面でのケアや、比較的自由度の高い日常生活を送れることなどもあり、入居者も増加傾向に。高齢者向け住宅・施設で見た場合、この10年で特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設につづく利用者数まで伸びています。

【高齢者向け住宅・施設の利用者数】

特別養護老人ホーム	受給者数（人） ※令和3年4月現在	625,600
介護老人保健施設		359,200
介護療養型医療施設		16,400
認知症高齢者グループホーム		211,900
養護老人ホーム	受給者数（人） ※令和元年10月現在	62,962
軽費老人ホーム		95,376
有料老人ホーム		576,116
サービス付き高齢者向け住宅	登録数（戸） ※令和3年7月現在	269,126

サ高住と住宅型有料老人ホームを徹底比較！

あまり生活ルールに縛られたくないという方や、できるだけ費用負担を軽くしたいという方に人気のサ高住と住宅型有料老人ホーム。２つを比較しながら、サ高住の特徴を見ていきましょう。

項目	サービス付き高齢者向け住宅	住宅型有料老人ホーム
基準	居室最低面積は原則25m2以上/バリアフリー構造	居室最低面積は原則13m2以上
設備	トイレ、洗面、収納（以上、ほぼ100%設置） その他：キッチン、浴室など	設置すべき設備：トイレ、洗面、収納 共用スペース：共同生活室、理美容室、娯楽室など多様
提供 サービス	必須サービス：安否確認、生活相談、生活支援 外部の介護サービス：デイサービス、訪問看護、訪問介護 その他のサービス：食事の提供、家事援助など	指定サービス：生活支援、食事提供、食事介護、健康管理など 外部の介護サービス：デイサービス、訪問看護、訪問介護 その他のサービス：レクリエーションなど
入居条件	原則60歳以上または要支援・要介護認定者など（自分で身の回りの世話ができる程度）	原則60歳以上/介護度は自分で身の回りの世話ができる程度～要介護状態まで幅広い
契約形態	賃貸借方式	利用権方式
初期費用 めやす	0～数十万円	0～数百万円
月額利用料 めやす	10～30万円	15～30万円

●【基準】住宅としての快適さを求めるならサ高住

住宅型有料老人ホームの居室最低面積が13m²以上なのに対し、サ高住は原則25m²以上と広めです。そもそも、住宅型が厚生労働省の定める高齢者向けの「施設」であるのに対して、サ高住は高齢者住まい法で定められている「住宅」です。そのため、高齢者が居室で快適・安全に過ごせるよう、広さやバリアフリー構造などの基準が設けられているのです。

●【設備】トイレ・洗面＆収納設備はほぼ100％完備

全国のサ高住について、専用部分（居室）の設備を調べたところ、トイレ・洗面・収納97.7～100％と、ほぼすべてに設置されています。 また、専用部分にキッチンや浴室を含めた５点すべて完備されているのは約２割ですが、居室にキッチンや浴室がない場合は共用部分に居室と同様かそれ以上の設備があることが条件です。

一方、住宅型有料老人ホームでは、食堂とリビング兼用の「共同生活室」のほか、美容室や理容室、レクリエーションルームなど、充実した共用スペースを持つ施設が数多くあります。

【サ高住　専用部分の設備】

●【提供サービス】食事の提供や介護サービスはすべてオプション選択

サ高住の名称にある「サービス」とは安否確認サービスと生活相談サービスのことです。
〈安否確認サービス〉職員が定期的に利用者の居室を巡回し、安否確認を行う。
〈生活相談サービス〉ケアの専門家が少なくとも日中常駐し、生活上の困りごとや不安の相談に対応。

【サ高住　提供サービス】

食事の提供や洗濯など日々の生活をサポートするサービスも

安否確認と生活相談の必須サービス以外にも、たとえば食事の提供サービスはほぼすべてのサ高住で提供されているほか、入浴の介護など介護保険サービスを除く介護サービスや、調理などの家事、洗濯などの生活支援サービスも、サ高住で提供される一般的なサービスです。

住宅型有料老人ホームの場合は、上記のサービスを「指定サービス」として受けられるほか、医療機関とも連携して緊急時の対応や健康管理サービスまでカバーしているのが特徴です。

介護サービスは外部から必要なものを選択

サ高住と住宅型に共通しているのが、職員による介護サービスが提供されていないことです。もし訪問介護や訪問看護などが必要になったら、外部の事業者と新たに契約して介護サービスを受けることになります。

●【契約形態】"賃貸スタイル"がサ高住の大きな特徴です！

サ高住と有料老人ホームの大きな違いが契約のスタイルです。サ高住が一般的な賃貸住宅と同様に「住宅を借りる」イメージなのに対して、有料老人ホームでは施設利用やサービスを受けるための「権利を買う」というイメージです。前者は賃貸借方式、後者は利用権方式と呼ばれています。

サ高住の賃貸借契約はさらに２種類に分かれる！

サ高住の契約形態である「賃貸借契約」は、住居に関しては建物賃貸借契約を結び、生活支援サービスを利用する場合は別途「サービス利用契約」を結ぶという、住まいとサービスの両建てが特徴です。

また、居室の入居者が亡くなった場合、その後の選択により２つに分類されます。ひとつは、配偶者や親族が借地権を引き継ぎ同じ居室に住むことができる「建物賃貸借方式」、もうひとつが、契約は一代限りで契約の引継ぎ・相続ができない「終身建物賃貸借方式」です。

有料老人ホームに多い「利用権方式」とは？

利用権方式の場合、入居する際に居室などの施設利用権や必要なサービスを受ける権利を得るための「入居一時金」を支払います。所有権ではなく、あくまで利用権なので、利用者が亡くなった時点で契約は終了し、権利を相続することはできません。

入居一時金は、想定される入居期間×家賃から算出される「前家賃」のようなもので、全額前払いであれば初期費用も数百万円と高額になることもあります。逆に、入居一時金ゼロで家賃全額を毎月払うプランを採用している施設もあります。

●【費用】サ高住は初期費用も月額費用も総じて低額

サ高住の初期費用は、家賃2～3ヵ月分、金額にして数十万円を敷金として支払うのが一般的です。賃貸住宅の初期費用のような礼金や、数年ごとの更新料はありません。
以下は、サ高住の1ヵ月当たりの主な入居費用です。

【1ヵ月当たりのサ高住の入居費用（単位：円）】

	全国	大都市圏	地方圏
家賃	66,234	78,479	53,541
共益費	21,874	23,694	20,330
状況把握	19,594	23,893	15,359
合計	107,702	126,066	89,230

※『立法と調査　438号（令和3年9月10日）』内「10年を迎えるサービス付き高齢者向け住宅の現在」を元に作成

ここにプラスして食費や光熱費、要介護度が高くなるに従い介護保険サービスなどのオプションサービス料が別途かかります。

サ高住のメリット・デメリットは？

これまでご紹介してきた点を踏まえ、サ高住のメリット・デメリットをおさらいします。

2．【徹底比較！①】介護付き有料老人ホームとは？

有料老人ホームには、「住宅型」のほかにも「介護付き」と「健康型」があり、それぞれに特色があります。ここでは、３つの中で最も利用者の多い介護付き有料老人ホームを中心にご紹介します。

文字通り介護サービスに手厚い「介護付きホーム」

介護付き有料老人ホーム（以下、介護付きホーム）は都道府県等の自治体から「特定施設入居者生活介護」に指定された施設です。そのため、運営面や設備面などで国の基準を満たす必要があります。特にスタッフの配置など介護体制には厳しい基準があり、利用者側はそれだけ手厚いケアを受けることができます。
有料老人ホームのうち、定員数では約6割が「介護付きホーム」、4割が「住宅型ホーム」で、「健康型ホーム」はごくわずかです。

【有料老人ホームのほとんどが「介護付き」か「住宅型」】

●「住宅型」との大きな違いは介護サービスの提供のしかた

住宅型ホームの場合、介護が必要となったら外部の介護サービスと別途契約を結ぶ必要があります。一方、介護付きホームでは、施設内に常駐するスタッフが介護サービスを提供できるため、利用者は24時間介護サービスを受けることができます。ただし介護サービスが手厚いぶん、費用が割高になる傾向があります。

●「健康型」との違いは入居条件。費用の違いもあり

健康型有料老人ホームは「自立型ホーム」とも呼ばれ、文字通り比較的健康で自立した高齢者が食事や生活支援などのサービス、住まいの提供を受けるための施設です。スポーツジムなどの設備が整っているのが大きな特徴で、３つの形態のうち入居一時金がもっとも高額になる傾向にあります。

健康型ホームで重度の要介護状態になると、原則としては退去を求められます。それに対して、介護付きホームでは終身利用が可能なので、終の棲家としてホームを考えている方に選ばれています。

介護付きホームのメリット・デメリットは？

介護付きホームには住宅型や健康型、またサ高住などと比較して以下のメリット・デメリットがあります。

3．【徹底比較！②】シニア向け分譲マンションとは？

高齢者向けの住まいもどんどん多様化しています。ここでは、その代表的なスタイルのひとつ、シニア向け分譲マンションをご紹介します。

無料のMRI検査から一流シェフの一品まで多様なサービスが魅力

●シニア向け分譲マンションはきめ細かいサービスが魅力

サ高住がバリアフリー構造であるのと同様、シニア向け分譲マンションも高齢者に配慮してスロープなどの段差の解消やコンシェルジュによるきめ細かい配慮など、さまざまな生活支援サービスを提供しています。
サ高住と違い、設備の基準に決まりはないものの、民間事業者が手掛ける分譲住宅という性格上、豊富な設備やサービスをセールスポイントにしている物件も多いです。

【ユニークなサービスの一例】

• 絵画、ウクレレ、陶芸、卓球などあらゆる趣味に対応するサークルを設け、入居者同士のコミュニケーションを積極的に支援。
• 病院に隣接し、入居時には無料で健康診断や頭部MRI検査が受けられる。さらに24時間の通報システムも完備するなどヘルスシーンに特化したサービスを提供。
• 一流シェフによる一品料理やフィットネスジム、大浴場など一流ホテル並みの設備やサービスを配した超高級シニア向けマンションも。

●購入費用やランニングコストがかかる

一般的な分譲マンションと同様、シニア向け分譲マンションも購入費用は数千万円、高級物件になれば数億円かかります。また月額の費用に関しても食費や光熱費のほか、分譲マンションならではの管理費、修繕積立金がかかってきます。家事サービスやコンシェルジュサービスなどが付帯されている物件では、管理費はさらに高くなる傾向にあります。

介護型のサ高住や介護付き有料老人ホームとは違い、介護が必要となった場合はさらに介護費用がかかるほか、外部の事業者が対応できなくなるほどの介護状態になった際には、退去せざるを得なくなることもあります。

シニア向け分譲マンションのメリット・デメリットは？

シニア向け分譲マンションのメリット・デメリットは以下の通りです。

4．【徹底比較！③】高齢者向け賃貸住宅とは？

サ高住と並び、高齢者が入居しやすく、暮らしやすい住まいとして注目を集める高齢者向け賃貸住宅。アクティブシニアにお勧めの選択です。

高齢者向け賃貸住宅、サ高住との違いはココ！

●「60歳以上お断り」ではなく「60歳以上限定」という新提案

健康上も経済的にも問題がない場合でも、60歳を超えると一般の賃貸物件で契約を断られるケースは少なくありません。そんな高齢者が抱える潜在的な問題とニーズに応え、ここのところ増えてきているのが60～65歳以上に特化した「高齢者向け賃貸住宅」です。

居室の広さや設備、サービスにおいて、サ高住のような必須条件は設けられていませんが、バリアフリー構造であったり、床面積がおおむね25m²以上（条件により18 m²以上）など、サ高住と同等の暮らしやすさを提供しています。

●ホテル並みのコンシェルジュサービスも

サ高住とは異なりサービスの規定も自由度が高いため、「ホテルのように暮らせる」コンシェルジュサービスを提供している物件も。たとえば、積水ハウスが手掛ける「グランドマスト」は、"自立型（アクティブ）サービス付き高齢者向け賃貸住宅"をテーマに、以下のような充実したサービスやインフォメーションを提供しています。

〈生活サポート関連のコンシェルジュサービス〉

タクシーの手配/布団レンタルの手配/家事代行業者の紹介/医療・介護を含む生活全般の相談受付/電球の交換etc...

〈インフォメーション関連のコンシェルジュサービス〉

防災・防犯に関する注意喚起や啓発/近隣医院や提携医療機関の案内/介護事業所への紹介と取次/提携する介護付き有料老人ホームの紹介etc...

●「シルバーハウジング」という選択肢も

高齢者向け賃貸住宅の中には、地方自治体や都市再生機構、住宅供給公社といった公的な機関が提供する住宅「シルバーハウジング」もあります。
バリアフリーの住宅に暮らせるのはもちろん、ライフサポートアドバイザー（生活援助員）により生活サポート、健康サポート、緊急時サポートという３つのサービスを受けることができます。ただし原則として健康であることが入居条件のため、要介護度が上がると退去を求められる場合もあります。

高齢者向け賃貸住宅のメリット・デメリットは？

高齢者向け賃貸住宅とサ高住は形態的には似ていますが、高齢者向け賃貸ならではの以下のようなメリット・デメリットがあります。

5. サービス付き高齢者向け住宅の探し方

サービス付き高齢者向け住宅選び、４つのポイント

サ高住を選ぶ際には、利用者が暮らしたい場所か、家族が行き来できる距離かといった立地や生活環境をみることがベースとなります。そのうえで、以下のポイントもチェックしながら、サービス付き高齢者向け住宅情報提供システムなどを活用して問い合わせや現地見学、体験入居などのプロセスに進むことをお勧めします。

【ポイント①】提供サービスの内容

食事の提供や家事代行、買い物代行などの生活支援サービス、介護サービスなど、必須である見守りサービス以外のサービスにどんなものがあるかをチェックしましょう。将来の身体状況の変化も見据え、介護システムや医療体制との連携・提携についても把握しておくと安心です。

【ポイント②】設備や施設の内容

居室の広さや設備に規定はありますが、それ以外の共用スペースなどはそれぞれの施設の裁量・判断に任される部分も大きいので、入居者が快適に過ごせる環境かも確認しておきたいところです。

【ポイント③】初期費用やランニングコスト

初期費用は前払いか月払いかにより金額も大きく異なります。支払方法にどのようなタイプがあるか、また敷金・礼金の有無や金額なども確認しましょう。ランニングコストについては入居当初だけでなく、将来的に介護サービスが必要になったときの料金体系なども把握しておくと、いざその時を迎えた際に慌てることもなくなります。

【ポイント④】一般型か介護型か

サ高住には一般型と介護型があり、サービス内容やかかるコスト、また生涯にわたり住み続けられるか否かも違ってきます。一般型は介護型に比べコスト面で低く抑えられますが、介護度が進んだ場合、退去しなければならないという契約内容を設けている施設もあります。手厚い介護や看取りを望む方は、そのサービスがあるかどうかを確認しておきましょう。

6. 「老人ホームとどう違う？サービス付き高齢者向け住宅とは」まとめ