ネット査定を利用して不動産仲介会社（仲介会社）を見つけて商談を始めたり、最寄りの不動産仲介会社（1社のみ）に来店して、売却の話を進めたりされる方が多いようですが、共済会では 、数社で査定を行い比較検討されることを、ご提案しています。

●売却を検討される手順

物件を売る場合、このような手順で検討します。

1. 不動産仲介会社へ査定を依頼する。売却価格を検討する。
2. 売却を依頼する不動産仲介会社を決め、媒介契約を締結する。
3. 不動産仲介会社が、販売するためにネットやチラシに広告掲載をする。
4. 売却先が決まったら、売買契約をする。（売買契約から諸費用が発生します。）

1. 不動産仲介会社へ査定を依頼する。

売却を検討する場合、まずは不動産仲介会社へ査定を依頼します。
査定は、物件の情報、近隣の取引事例などを勘案して「おおむね３か月くらいで、売却ができるであろうと算出した価格」（相場）を、不動産仲介会社が提案するものです。
査定報告書は、特別の申し入れがない限り、不動産仲介会社から無料で提供されます。

査定では、販売する場合に「いくら位の値段が設定できるか（相場）」を知る事ができますが、実際に売り出す価格ではありません。（実際に売り出す価格は、売主が決めます。） 査定は、あまり良く知らない不動産仲介会社1社だけに依頼をし、安く査定された金額で販売してしまうなどのリスクもあるので、信頼できる不動産仲介会社に依頼することを、おすすめしています。（マンションであれば、同じ物件で違う部屋の売却事例など参考になりますので、あわせて情報収集されるとよろしいかと思います。） この査定を依頼するなかで、対応のよい不動産仲介会社を見つけるのも重要です。

●査定の種類

査定には、現地を訪問しない「（１）簡易査定（机上査定）」と、現地訪問をする「（２）訪問査定（現地査定）」があります。
「（１）簡易査定（机上査定）」は、住みかえやの検討などで査定金額を知りたい場合や、多数の不動産仲介会社から検討候補を絞り込むために、気軽に利用できます。実際に売却を依頼する前は訪問査定が必要ですので、簡易査定->訪問査定と2回行います。
「（２）訪問査定（現地査定）」は、現地にて査定をおこないますので、簡易査定と比べて査定の精度が高まりますし、営業担当者から訪問時に直接説明も受けられるので依頼先を判断する上でも有効です。
査定の方法は、ご希望にあわせてお選びいただけますので、ご依頼の際に、お話しください。

2. 売却を依頼する不動産仲介会社を決め、媒介契約を締結する。

査定を依頼後、売却を依頼する不動産仲介会社を決めます。
不動産仲介会社に売却を依頼する場合「媒介契約」が必要です。
媒介契約は、大きく2種類「専任媒介契約」「一般媒介契約」に分かれます。
（「専任媒介契約」は、さらに「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」に分かれます。）
媒介契約は、法律で契約の種類と、それぞれの運用が決められています。

●媒介契約の種類

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介
不動産仲介会社 との契約	1社	1社	複数社可能
自分で見つけた 買い手との売買	× 知人との売買も 不動産仲介会社へ依頼	可能	可能
報告の義務	1週間に1回以上報告	2週間に1回以上報告	報告の義務なし
契約期間	最長3ヶ月	最長3ヶ月	規定なし
不動産流通機構 （レインズ）への登録	契約から 5日以内に登録	契約から 7日以内に登録	登録の義務なし

●不動産仲介会社との契約

• 専任媒介契約は、1社と媒介契約ができ、契約期間も最長3か月間と法律で決まっています。一方、一般媒介契約は複数社と同時に契約ができ、契約期間も特に定めはありません。
• 販売活動（プロモーション活動）は、不動産仲介会社の活動ですので、売主から特別の要望が無い限り、一般的に販売活動費用は発生しません。販売費用について費用が発生する場合は、媒介契約等で、事前に案内（明記）されていますので、媒介契約の際に内容を確認する必要があります。
• 媒介契約期間中の解約は、媒介契約に明記されていますので必ず確認してください。
  「この不動産仲介会社には、もう依頼したくない。」と思ったら、途中解約よりも、自動更新はできないので、契約期限まで待つ方が良いです。

●媒介契約の期間

• 法律上、媒介契約は上限3か月間と決められています。
  自動更新はされませんので、引き続き、依頼をされる場合は再度、契約する必要があります。
  解約後、別の不動産仲介会社と媒介契約をすることも可能です。

3. 不動産仲介会社が、販売するためにネットやチラシに広告掲載をする。

売却を依頼された不動産仲介会社は、ネット掲載、チラシ配布等のプロモーション活動を行います。活動内容は、媒介契約に事前に明記をしていますので、その範囲であれば、原則、プロモーション費用は発生しません。（売主が、媒介契約以上の活動を希望する場合は、別途費用が発生する場合があります。）
早期に、希望する金額で売却ができないと「販売価格の値下げ」となるケースもあるので、プロモーション活動の確認と、『レインズ』登録を確認しましょう。

●不動産流通機構（レインズ）への登録

『レインズ』は、仲介で取り扱うことができる物件情報が登録されていて、有資格者（主に不動産仲介会社）しか利用できません。物件情報などは、登録された瞬間に、利用している全国の不動産仲介会社で情報を閲覧できます。
専任媒介契約は、売却を依頼された物件情報を『レインズ』へ登録する法律義務があります。
専属専任媒介は媒介契約から5日以内、専任媒介は媒介契約から7日以内に必ず登録されます。
逆に、一般媒介は登録の義務がありません。
『レインズ』へ登録されると全国の不動産仲介会社で物件情報を閲覧することができるので、早く販売できる可能性が高くなります。一般媒介契約の際も、不動産仲介会社へ『レインズ』へ登録して欲しいと要望をすることが大切です。『レインズ』への登録内容は、不動産仲介会社経由で「登録証明書」をもらい、売主がWEBで閲覧することができます。

4. 売却先が決まったら、売買契約をする

売買契約は、（１）売主（２）売主側の仲介会社（３）買主（４）買主側の仲介会社の4社で契約をします。

●売却の時も、手数料や諸費用がかかります。

• 仲介会社を通じて物件を売却する場合、売買契約時に「諸費用」がかかります。
• 売買契約時の諸費用で主なものは「仲介手数料」「印紙税」「登記費用」などです。^※
• 仲介手数料は、売却を依頼した不動産仲介会社へ支払います。
  （物件価格400万円以上の場合）物件価格×３％＋６万円（税別） ですので、例えば、３千万円の物件だと、仲介手数料は９６万円（税別）です。
  仲介手数料は、法律で上限金額が決められていますので、それ以上の金額を請求されることはありません。
• 印紙税は、媒介契約書にはかかりませんが、売買契約書には取扱金額に応じて印紙税が必要です。
• 登記費用は、「所有権移転登記」は買主が負担です。売却物件に住宅ローンが残っていた場合の「抵当権抹消登記」などの費用は、売主が負担します。
  （抵当権：住宅ローンを組む際に、金融機関が不動産を担保として設定する権利）
• その他、建物の解体や、空き家等で家具等の廃棄があるなどは、別途費用が発生します。

●売却時、税金を安くおさえることができる場合があります

不動産の譲渡所得は、不動産売却で得た収入から取得費や譲渡するためにかかった費用を引いて算出します。計算した結果、売却益が発生した場合は確定申告が必要です。
ただし、マイホームの売却の場合には、特別控除などが適用できる場合があります。
また、売却で損失が発生した場合も、マイホームの買い換えの場合はその金額を他の所得から控除できることがあります。
最適な策を事前に検討されることをおすすめします。
売却や購入時の不動産仲介会社等で、具体的な条件と金額を元に、ご相談ください。

不動産の売却は、分かりにくいので、「不動産仲介会社におまかせ」、「ネットの一括査定で査定金額が一番高い不動産仲介会社へ依頼する」と、いった検討をされるかたも多いかと思います。
信頼できそうな不動産仲介会社を複数社選び、比較しながら検討する方法が、良いかと思います。
共済会でも複数の不動産仲介会社と提携をしております。エリアにより、ご紹介できる不動産仲介会社の数はことなりますが、ご要望をいただければ、ご紹介や査定手配をさせていただきます。