住宅ローン控除　2024年度版

マイホームの購入は人生のビッグイベント。
憧れのマイホームではじまる新しい生活に胸が躍る一方、高額の買い物には今まで知らなかった「お金」がついて回ります。
今回はよく耳にする「住宅ローン控除」について解説します。

そもそも、住宅ローン控除ってなに？

簡単にいうと、個人が住宅ローンを利用してマイホームを購入したり、リフォームをしたりすると、年末のローン残金に一律０．７％をかけた金額分※、設定された上限金額まで税金が安くなる制度です。
利用するためには、初年度に確定申告が必要ですが、給与と同じように、期間中、毎年、控除額が振り込まれますので「お得」を実感できます。
1972年に「住宅取得控除」としてはじまり、何度も改正を重ねて現在も続いています。人生でもっとも高額といわれる住宅購入を、少しでも安くするために、とても大切な制度です。住宅ローンを組む予定があれば、ぜひ一度調べておきましょう。

※住宅ローン控除は、2022年度の税制改正により控除率が１％から一律０.７％、
環境性能等に応じた借入限度額の上乗せによる上限金額、条件等も一部変更になりました。
以下は、2022年3月発信のコラムを、国土交通省　報道発表（令和5年12月22日）後の内容にあわせて修正しています。

住宅ローン控除は延長されましたが、色々な変更点もあります！

2022年度税制改正により住宅ローン減税の期間が４年間延長され、制度・条件なども変更されたものがあります。
大きな変更点は、控除率「１％から０.７％に変更」、
加えて住民税からの減額は（居住年度・2022年度以降は）、住宅ローン控除の控除可能額のうち所得税から控除しきれなかった額、もしくは、所得税の課税所得金額の5％（上限9万7,500円）となります。
条件も少し複雑になり、省エネ基準適合住宅でない新築住宅は、2024年以降は、原則、住宅ローン控除が受けられない等の条件変更も設けられましたので注意が必要です。

住宅ローン控除が受けられる条件は？

すべての住宅ローンが適用となるわけではありません。条件を全て満たすことで、控除の対象となります。
新築住宅、中古住宅、それぞれ条件が違いますし、入居する時期により控除金額が異なる場合がありますので、ご注意ください。

●新築住宅の場合

新築は、環境性能等に応じた借入限度額の上乗せがあります。

住宅ローン減税が適用される借入額の上限

住宅の種類、入居年度によって限度額違います。
省エネ基準適合住宅でない新築住宅は、2024年入居からは、住宅ローン控除が受けられません。

住宅	2022年・2023年に入居	2024年・2025年に入居
長期優良住宅・低炭素住宅 （認定住宅）の場合	5,000万円	4,500万円 （※）2024年は子育て世帯・若者夫婦世帯：5,000万円
ZEH水準省エネ住宅の場合	4,500万円	3,500万円 （※）2024年は子育て世帯・若者夫婦世帯：4,500万円
省エネ基準適合住宅の場合	4,000万円	3,000万円 （※）2024年は子育て世帯・若者夫婦世帯：4,000万円
上記以外、その他の住宅	3,000万円	０円 （2023年までに新築の建築確認がされている場合は2,000万円）

（※）令和６年（2024年）に入居する場合、令和４・５年入居の場合の水準を維持する。

引用：国土交通省（別紙１） 令和６年度住宅税制改正概要（PDF）

●土地の適用条件

土地の購入から２年以内に、住宅ローンで借入して、その土地の上に新築物件を建てる目的で購入した場合、一定の条件を満たしていれば先に土地を購入していても控除の対象となります。（購入検討時に、不動産仲介会社にご相談ください）
住宅ローン控除の期間でも、先に住宅部分の住宅ローンを完済してしまった場合は、対象外となりますのでご注意ください。

●中古住宅の適用条件

中古住宅は「一定の耐震基準を満たしていること」が条件となります。

住宅ローン減税が適用される借入額の上限

住宅	2022年・2023年・2024年・2025年に入居
長期優良住宅・低炭素住宅（認定住宅）・ ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の場合	3,000万円
上記以外の住宅の場合	2,000万円

●リフォーム

※バリアフリーや耐震改修や省エネ改修といった一定の要件をクリアした工事を行うと減税を受けることができる制度があります。リフォーム減税と住宅ローン控除との併用は、認められない場合が多いですが、併用できる場合もありますので、依頼するリフォーム業者にご確認ください。

（補足）引用：国土交通省（別紙１） 令和６年度住宅税制改正概要（PDF）

どのくらい安くなるの？

控除の金額を計算するには、年末時点でのローン残高と所得税と住民税の金額が必要となります。

●住宅ローン控除可能額を計算する

12月31日時点でのローン残高に、０.７％をかけた金額が控除されます。年末が近づくと銀行から「年末残高等証明書」が届くため、それを参考に計算します。

ローン残高の上限を3,000万円^※1とした場合、最大で２１万円の控除が限度となります。
※1 新築・省エネ基準適合住宅の場合

●実際の控除額を計算する

残高に０.７％をかけた金額がそのまま戻るわけではありません。 次に「所得税」と「住民税」をチェックします。控除可能額からまず所得税を引き、所得税だけで控除しきれない場合は来年度の住民税から減税されます。
住民税からの減額は（居住年度・2022年度以降は）住宅ローン控除の控除可能額のうち所得税から控除しきれなかった額もしくは、所得税の課税所得金額の5％（上限9万7,500円）となります。

例えば年収が600万円としましょう。所得税を仮に20万円、住民税を仮に35万円で計算します。
まず、所得税から控除します。
　　２１万円（控除額）－２０万円（所得税）＝１万円
1万円が控除額で残ります。
続いて住民税分を引きますが、住民税の限度額は97,500円までと決まっているため、このケースでは控除額は２１万円が実際に戻ってくる金額となります。

簡単にいうと（※1の場合）、

の３つの中でもっとも金額の低いものが、住宅ローン控除の還付額となります。

住宅ローン控除は自分で申請しないと受けられない！

これらの控除は自分で申請しないと受けることはできません。初年度は必ず確定申告を忘れずに行いましょう。（２年目以降は年末調整にて住宅ローン控除の申請が可能です。）
確定申告とは1月1日〜12月31日に発生した所得を計算し、それに対する税金を申告する制度です。会社員であれば、年末調整として会社が代わりに計算・精算してくれているので個人で行う義務はありません。しかし、その金額から住宅ローン控除や医療費控除のような減税が発生する場合は、自ら申告する必要があります。
住宅ローン控除の申請方法などは、住宅ローンの契約を検討している金融機関へ、お問い合わせください。年末が近づくと、相談セミナーや相談会などがよく開催されています。

こんな時はどうなるの？

●転勤で引越しに

会社員であれば転勤になることもあるでしょう。住宅ローン控除は原則として「自分が生活する住まいであるマイホーム」に対する減税です。
そのため、転勤でその家に住み続けることができなくなれば、控除の対象外となります。しかし、単身赴任で家族が住み続けるのであれば、継続して控除の対象となります。

●住み替え

マイホームを購入後、新たな物件を住宅ローンで購入した場合、条件を満たしていれば新たに住宅ローン控除を受けることができます。しかし、以前住んでいた物件を売却して譲渡所得（利益）が出た場合は注意が必要です。入居した年の前々年〜入居後３年目までに譲渡所得があり、その利益に対する減税の特例を受けていると住宅ローン控除を受けることはできません。ご注意ください。

住宅ローン控除を上手に使えば、人生最大の買い物ともいえる、マイホームの支払いの負担を減らすことができます。また、住宅ローン控除は国の経済対策の柱でもあるため、そのときの景気や情勢で改正されることがあります。マイホームを購入するときは、ぜひ最新の情報をチェックしながら検討するようにしましょう。